Co mówi przepis
Zgodnie z art. 145 Kodeksu cywilnego właściciel nieruchomości, która nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do niej budynków gospodarskich, może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej, czyli drogi koniecznej.
Którędy poprowadzi się drogę
- Przy wyborze trasy uwzględnia się potrzeby działki bez dostępu, ale tak, żeby jak najmniej obciążyć grunty sąsiednie.
- Jeśli brak dostępu powstał w wyniku sprzedaży albo podziału (np. ktoś podzielił działkę i „odciął” tylną część od drogi), droga powinna co do zasady biec przez grunty, które były przedmiotem tej sprzedaży lub podziału.
- Bierze się też pod uwagę interes społeczno-gospodarczy. Trasę ostatecznie wybiera sąd, nie Ty.
Umowa albo sąd
Najprościej, gdy sąsiad się zgodzi. Wtedy służebność ustanawia się umową w formie aktu notarialnego i wpisuje do księgi wieczystej. Jeśli zgody nie ma, właściciel działki bez dojazdu składa wniosek do sądu rejonowego w postępowaniu nieprocesowym. Sąd zwykle powołuje biegłego geodetę (trasa) i rzeczoznawcę (wynagrodzenie), więc sprawa trwa miesiącami, a czasem latami.
Ile to kosztuje
Właściciel gruntu obciążonego dostaje wynagrodzenie: jednorazowe albo okresowe. Jego wysokość zależy od pasa gruntu zajętego pod drogę i od tego, jak bardzo droga utrudni korzystanie z działki. Do tego dochodzą koszty sądowe, biegłych i notariusza.
Dlaczego to problem przy zakupie
- Kredyt: banki niechętnie przyjmują jako zabezpieczenie działkę bez uregulowanego dojazdu.
- Pozwolenie na budowę: projekt musi wykazać dostęp do drogi publicznej, więc bez tytułu do dojazdu budowa stoi.
- Czas: kupujesz działkę teraz, a dojazd możesz mieć dopiero po zakończeniu sprawy w sądzie.
Jak tego uniknąć
Przed zakupem sprawdź, czy działka graniczy z drogą publiczną albo ma udział w drodze wewnętrznej lub wpisaną służebność przejazdu. Szczegóły opisujemy w poradniku jak sprawdzić dostęp do drogi publicznej. Jeśli sprzedający obiecuje, że dojazd „się załatwi”, uzależnij zakup od ustanowienia służebności w tym samym akcie notarialnym.
Sprawdź szybciej
Raport PlanDziałki.pl analizuje działki sąsiednie w ewidencji i pokazuje, czy działka graniczy z drogą publiczną, z drogą wewnętrzną, czy z żadną.
Sprawdź konkretną działkę
Raport PlanDziałki.pl zbiera dane z ponad 30 rejestrów urzędowych: plan miejscowy i plan ogólny, dostęp do drogi, zagrożenia, media, sąsiedztwo i ceny w okolicy. Podgląd jest bezpłatny, a pełny raport kosztuje od 50 zł. Dopiero szukasz działki? Wyszukiwarka sprawdzi wszystkie działki w obrębie i ułoży ranking najlepszych.
Przeczytaj też
- Ile kosztuje wypis i wyrys z MPZP
- Jak sprawdzić, czy działka ma dostęp do drogi publicznej
- Jak sprawdzić MPZP dla działki online
- Na co zwrócić uwagę, kupując działkę budowlaną
- Czym różni się plan ogólny od MPZP
- Obszar uzupełnienia zabudowy: co to jest i jak sprawdzić działkę
Artykuł ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną. Przepisy i dane w rejestrach się zmieniają, dlatego kluczowe informacje potwierdź w urzędzie gminy, starostwie albo u notariusza.